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购房须知

时间: 2015-03-27      来源: 加美移民     点击次数:57 views

加拿大购房流程及费用清单

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资料来源:网络

 一、看房

联络你信得过的经纪,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋;如果你考虑贷款,还要告诉经纪人你打算付的首期,你的收入和目前的债务,以便经纪人可以帮你进行合理的规划。找到符合你的价格和地段的房屋后,你要仔细检查以下各项:1,房子的状况(condition);包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。2,地税(Property Tax)和水电气费;加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电和燃油(oil),相对而言,gas是比较经济划算的,用电干净但较贵,而用油则不太方便 。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。3,建筑图(Survey);严格来说它只是一张土地和房屋方位图。4,中央空调;因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没有中央空调。5, UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation),一种化学填充剂,很多人管它叫石棉。现在有UFFI的房子很少。6,朝向和日照;不象国内的很多好房子都要求坐北向南。多伦多的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。

二、下Offer

Offer由经纪人来写,可价钱得由买家定。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在Offer内,通常经纪会在合同里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等。合同中还会有一个时间限制(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受,可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期(Closing Day)。这么来回几次,直到达成一致,或者最后告吹。最后签字前一定要慎重,这可是有法律约束的,签完字可就不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的专门户口里去(In trust account),绝对安全,如果最后你不要这个房子,钱会完整地退还。

 三、验屋

验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,一定得听清楚,记下来。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫:在下Offer以前,必须明白,要买的房子就是现在的样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题,屋顶和炉子马上该换了,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。

 四、按揭贷款。

你可以自己和银行谈,也可以让经纪给你介绍一家不错的贷款公司。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,就得给卖主签出Waiver(免除条件通知)。

 五、 Status Certificate

Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相关文件,如注册登记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100元,通常由买方支付。如果不满意,可以取消合同。

 六、房契检查

合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律师花一定时间才可能完成。通常律师把房子的历史查个底:土地的所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费用,检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

七、保险

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后,联络保险公司,得到保险号码(Policy Number)后,通知银行或贷款公司,还有律师。

 八、水电气

打电话给水电天然气和Cable公司,通知他们在交屋后给你开个新户口。当然,有些负责的律师会主动帮你打这些电话的。别忘了给电话公司打电话,告诉他们你的新地址,;还有银行,交通部(你的车和驾照),健康卡,保险公司,地址都要改。

九、 签字

交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。在closing前,一般还有机会做最后一次检查,并要求房主向你介绍所有设备的使用方式。
十 交屋日(Closing Day)。

这天,买卖双方律师都会在地产登记机构(也就是房管局)网络上办理所有的手续,然后通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,立刻通知律师,一定别搬进去,律师会解决的。

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买房过程中涉及到费用如下:

1、首期款项

一般加拿大房产首期款是物业成交价的25%,购买加拿大房产初次置业者首期款可低至5%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率。另外支付给政府机构 CanadaMortgageandHousingCorporation(CMHC)或 MortgageInsuranceCompanyofCanada(MICC)担保的保险费(以及申请费﹑法律费)。 订金: 在签还价建议书时支付,成交时再转入首期内。

2、 H.S.T.费用

目前购买全新屋者须缴交房价12%的H.S.T.,如果房价低於85万0000元,则可享5%的豁免,也就是付 7%的H.S.T.即可;如果房价高於85万0000元,则一律减收4万2500元,此一豁免折扣范围甚广,无论是自住、投资出租或是度假屋均含括在内。 如果在2013年4月以前购买预售屋,而在2013年4月以後才交屋者,则一律缴交2%的H.S.T.和5%的G.S.T.,在这个时间内,如果购买的房 价低於35万元,自住者有36%G.S.T.的宽减。

3、交 易税(Property Transfer Tax)

房价的头20万元须缴1%,超出20万的部分为2%,例如买50万房屋,则须付8000元的交易税。但是若於全球首次购屋,并於卑诗省居住满一 年,购屋後须自住一年以上,符合以上所有条件,且房价低於42万5000元者,可免缴交易税;如果房价在42万5001元至45万0000元之间,则按比 率递减。

4、验屋费

一般视房屋大小、屋龄而定,约在200元至600元间,公寓和城市屋约在200元到350元不等,独立屋约在350元到600元左右。

5、地价税及公共事务费用(Utility Bill即水费、排污费、学校捐、收垃圾费等),这些费用之调整帐目,律师会计算并调整买家及卖家负担各项今年相关费用之比率(即成交日起到年底之天数÷365天)。

6、律师及过户登记费用

购买加拿大房产过程中许多文件都需要地产律师先予审查,并复核屋契,处理有关物业的法律细节。处理费用一般费用在700元至1000元之间,通常使用法律公证人费用相对低一些。

7、贷款相关费用

贷款金融机构有可能收取加拿大房产的估价费﹑加拿大房产按揭贷款费及利率调整支出,目前商业贷款利率5%—5.2%,这些费用各约二、三百元,高额贷款(75%以上)有可能被要求买贷款保险。

8、房屋保险费用

独立屋须购买房屋保险,含火险、第三责任险等,城市屋及公寓已含盖在管理费中,只须视个人需要购买财务保险。(加拿大房产的特点之一)

9、物业税(PropertyTax)

业主有必要依物业估价每年向市政府交税,多伦多现行税率约为房屋价值1%-1.2%

10、管理费

城市屋及公寓须每月缴交管理费,这个费用高低是许多买家在购屋时考量部分。

11、卖方的调整

购买加拿大房产的一方有可能要归还卖方某些支出,如该年度部份物业税﹑设施﹑维修等。

12、杂项开支

不可忽视的费用如搬家费、装潢费、整修费、采购家具费等。另外须自备多少钱,浮动利率好还是固定好,什麽房子适合,如何出价等,都是首购族关心的话题。

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