加拿大的房价在短短四年内上涨了35% 以上。抵押贷款利息成本同比上涨30.9%。租金价格不断创出历史新高。

随着通胀得到控制，越来越多的人呼吁加拿大央行降息，至少缓解部分负担能力问题。

但加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆表示，较低的利率并不是人们所希望的灵丹妙药。

麦克勒姆周二在蒙特利尔的一次演讲中表示：“住房负担能力是加拿大的一个重大问题，但不能通过提高或降低利率来解决。”

麦克莱姆表示，真正的问题是住房供应多年来一直无法满足住房需求。

“原因有很多：分区限制、审批过程的延迟和不确定性以及技术工人的短缺。这些都不是货币政策可以解决的问题，”他在蒙特利尔外交关系委员会的讲话中表示。

麦克勒姆承认，新冠疫情(COVID-19)大流行期间的紧急低利率推动了当时房价的上涨。而央行自己的研究表明，“住房通胀”继续推动通胀。

新屋开工率下降归咎于高利率

Desjardins 加拿大经济高级总监兰德尔·巴特利特(Randall Bartlett) 表示，预计到2024 年底，租赁和自有住房的价格将继续高于新冠疫情前的增长速度。

他在一份研究报告中写道：“加拿大央行2024 年 1 月货币政策报告的一个关键要点是，住房通胀可能是2024 年上半年价格同比增长的最重要驱动因素。”

负担能力问题在加拿大并不是一个新问题。但近年来这一速度有所加快。

加拿大皇家银行经济研究所有一个叫做“总体负担能力衡量标准”的东西。到去年年底，该指数“在许多市场处于或接近有史以来最糟糕的承受能力水平”，尤其是温哥华和多伦多等热点地区。

助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）在 12 月发布的一篇论文中写道：“根据收入，近60% 的家庭在2019 年至少能买得起一套普通公寓。到2023 年，这一比例将骤降至45%。” 

“现在，只有26% 的人能够买得起（相对更昂贵的）单户住宅。”

加拿大住宅建筑商协会表示，新屋开工量（衡量新建筑开工数量的指标）已连续两年下降。其首席执行官表示，高利率至少是部分原因。

加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）去年秋天对建造专用出租屋的开发商进行了调查。提出了三个主要担忧：建筑成本、开发费用和贷款利率大幅上涨。

CMHC 报告称：“更严格的金融条件限制了私人投资流入新的专用租赁住房，导致计划项目减少，进一步加剧了负担能力危机。”

平衡行为

麦克勒姆说，每个人——从潜在的房主到开发商再到政策制定者——都希望得到同样的东西。

“这一点非常明确。解决住房负担能力的办法是增加供应，”他说。

但麦克勒姆表示，尽管供需失衡，加拿大央行能做的也有限。而且，他说，央行实际上只有一种工具可以使用。

他表示：“提高政策利率的影响实际上是让房地产市场更好地平衡，不是通过减少供应，而是通过减少需求并使其与供应更加一致。”

平衡是加拿大房地产市场多年来一直缺乏的东西。

好消息是，大多数经济学家认为加拿大央行将于今年夏天开始降息。这应该会给担心下一个项目融资的开发商和因抵押贷款大幅增加而苦苦挣扎的房主带来一些缓解。

但一些人认为，仅仅对央行关键隔夜贷款利率发生变化的预期就可能导致大量被压抑的房屋销售活动。

“2023 年末和 2024年初的数据表明，随着债券收益率和抵押贷款利率下降以及价格更优惠，房地产市场很可能会再次加速，意味着更多买家会跳出场外，抢在预期的未来降息之前”。如果是这样的话，即使潜在买家数量不断增加，随着建设放缓，以及加拿大的移民数量创下了历史新高，负担能力只会变得更糟。